동탄 집값 과열 양상, 일주일에 2% 뛰었다…반도체 머니가 불지른 ‘과열’의 민낯

“평일인데도 하루 150명이 옵니다. 주말엔 500명이 넘어요.” 경기 화성시 동탄구의 한 아파트 견본주택 영업본부장의 말이다. 내년 2월 입주 예정인 1,200세대 단지의 잔여 물량을 사러 온 사람들이다. 인근 공인중개사 사무소에는 “현금 12억이 있는데, 전세 끼고 살 만한 집 추천해 달라”는 문의가 쏟아지고 있다. 10건 중 절반은 집도 보지 않고 계약한다. 동탄 집값 과열의 현장 풍경이다.

한국부동산원이 11일 발표한 6월 둘째 주(8일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 동탄구 아파트값은 전주 대비 1.98% 상승했다. 전국 1위다. 지난 2월 둘째 주 이후 약 4개월 만의 최고 상승폭이며, 전주(0.60%)와 비교하면 3배 넘게 오름폭이 커졌다. 서울에서 가장 많이 오른 강서구(0.42%)보다도 네 배 이상 가파르다. 연초 대비 누적 상승률은 이미 5.11%에 달한다. 동탄 집값 과열이 단순한 국지적 현상을 넘어서고 있다는 신호다. 동탄 대장 아파트로 꼽히는 동탄역롯데캐슬 국민평형(84㎡)은 지난 4일 22억 2,500만 원에 거래돼 신고가를 경신했다. 두 달 전만 해도 18억 원대였던 이 단지는 보름 새 2억 원 가까이 올랐다. 강남에 더 가깝다는 이유로 선호되던 광교 중흥S클래스 동일 평형 최고가(18억 3,000만 원)마저 넘어섰다. 동탄이 광교를 역전한 것은 이례적인 일이다.

세 가지 불씨가 동시에 붙었다

동탄 집값 과열의 배경에는 독립적으로도 강력한 세 가지 요인이 동시에 작동하고 있다.

첫째는 반도체 성과급이다. 삼성전자와 SK하이닉스 임직원들의 거액 성과급이 주택 구입 수요로 직결됐다. SK하이닉스는 올해 2월 초 역대 최대 성과급을 지급했다. 기본급의 2,964%, 연봉 1억 원 기준 약 1억 5,000만 원에 달하는 금액이다. 맥쿼리증권은 2026년 SK하이닉스 직원 1인당 평균 성과급이 최대 12억 9,000만 원에 달할 수 있다고 전망했다. 삼성전자 역시 사상 최대 실적을 바탕으로 대규모 성과급 지급이 예정돼 있다. 두 회사의 셔틀버스가 동탄을 경유하면서 이른바 ‘셔세권(셔틀버스+역세권)’ 단지에 대한 수요가 폭발했다. 동탄역 인근 중개사무소 관계자는 “SK하이닉스 직원들이 작년 12월부터 올 초까지 핵심지 물건을 많이 사들였다”고 전했다.

둘째는 GTX-A 개통 효과다. 수도권광역급행철도 A노선이 개통되면서 동탄역에서 서울 강남까지의 접근성이 획기적으로 개선됐다. 실제로 같은 GTX 노선을 비교했을 때 동탄역 인근 단지 실거래가가 서울 청량리의 대장 아파트보다도 높은 상황이다. GTX역 바로 아래 백화점이 연결된 동탄역롯데캐슬의 경우 SRT 지방 출퇴근 전문직 수요까지 끌어들이며 수요 집중이 가팔라지고 있다.

셋째는 비규제지역 프리미엄이다. 지난해 10·15 부동산 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐지만 화성시 동탄은 빠졌다. 갭투자(전세 끼고 매매)가 여전히 가능한 동탄으로 규제 지역을 피한 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타났다. 전셋값이 오르면 매매가와의 차이가 줄어 갭투자 부담도 낮아지는 구조라 투자 수요를 더욱 자극하고 있다. 동탄 집값 과열이 구조적으로 만들어진 결과라는 분석이 나오는 이유다.

실수요냐, 투기냐…뒤섞인 수요의 민낯

동탄 집값 과열을 이끄는 수요의 성격을 두고 시장 안에서도 시각이 갈린다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 5월 동탄구의 생애 첫 집합건물 매수자는 1,305명으로, 1월(492명) 대비 165%, 전년 동월(351명) 대비 272% 폭증했다. 경기도 전체 생애 최초 매수자가 1만 3,000여 명인 것을 고려하면 동탄 한 개 구가 차지하는 비중이 10%에 달한다. 반도체 기업 임직원의 실거주 수요가 적지 않다는 방증이다. 그러나 동시에 갭투자 수요도 상당하다. 비규제지역이라 다주택자도 전세를 끼고 매입할 수 있어 투자 목적 수요가 실수요와 뒤섞여 있다.

실제로 현장에서는 “집도 안 보고 계약하는 경우가 절반”이라는 말이 나올 정도다. 경매 시장에서도 동탄의 낙찰가율은 1월 93%에서 5월 98%, 6월 100%를 넘어섰고, 응찰자 수도 지난달 평균 7.56명에서 6월 12.43명으로 급증했다. 동탄 집값 과열이 실수요 기반의 자연스러운 가격 회복인지, 단기 유동성에 의한 과열인지 판단이 쉽지 않은 이유다. 한 부동산 연구원은 “동탄의 경우 향후 집값이 오를 것을 대비해 세를 끼고 미리 사두려는 선매수 수요가 동참하는 모습을 보이기도 한다”며 “실수요와 투기 수요가 혼재하는 구조에서 과열이 가속화되고 있다”고 진단했다.

동탄 집값 과열로 동탄 내부도 쪼개진다

동탄 집값 과열이 지역 전체의 균등한 상승을 의미하지는 않는다. 내부 양극화가 심화되고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘부동산지인’에 따르면 동탄역 핵심지인 청계동 아파트 시세는 지난해 5월 ㎡당 826만 원에서 올해 5월 979만 원으로 1년 새 18.5% 급등했다. 반면 외곽인 장지동은 같은 기간 ㎡당 612만 원에서 634만 원으로 3.6% 오르는 데 그쳤다. 두 지역의 ㎡당 가격 격차는 지난해 5월 214만 원에서 올해 5월 345만 원으로 1년 새 61.2% 벌어졌다.

실거래 사례도 극명하다. 동탄역롯데캐슬 84㎡이 22억 원을 넘은 반면, 동탄역에서 멀어진 목동 등 외곽 단지의 같은 평형대 매물은 5억 원대에 머물고 있다. 호수공원 인근 단지는 10억 원대로 중간 어딘가에 위치한다. 같은 동탄 안에서 입지에 따라 집값이 4배 넘게 차이 나는 셈이다. 동탄역 인근 중개사무소 관계자는 “대장주인 롯데캐슬은 아예 매물이 없을 정도”라며 “동탄 안에서도 동탄역 주변과 외곽 지역의 차이가 매우 크다”고 했다. 동탄 집값 과열의 여파는 세입자에게도 미치고 있다. 매매가 상승과 함께 동탄구 전세 보증금도 급등하면서 무주택 서민들의 주거비 부담이 커지고 있다. 내 집 마련을 꿈꿨던 실수요자 일부는 핵심지를 포기하고 외곽으로 밀려나거나, 동탄을 떠나는 상황에 처하고 있다.

동탄 집값 과열이 밀어낸 사람들

동탄 집값 과열이 가속화되면서 정작 이 지역에서 터를 잡고 살아온 무주택 실거주자들은 점점 더 외곽으로 밀려나고 있다. 전세 보증금이 급등해 재계약이 어려워진 세입자, 청약을 준비하던 신혼부부, 반도체 기업과 무관한 일반 직장인들은 동탄 집값 과열의 수혜자가 아니라 피해자다. 한국부동산원에 따르면 동탄구 전세가격도 매매가 상승과 함께 6월 둘째 주 0.52% 올라 경기도 내 최고 상승률을 기록했다. 전세를 끼고 들어온 갭투자 수요가 늘수록 전세 물량은 줄고 보증금은 오르는 구조다. “내가 살던 동네 집값이 오른다는 게 기쁠 줄 알았는데, 재계약 통보를 받고 나서는 아니더라”는 동탄 거주 세입자의 말은 동탄 집값 과열이 만들어낸 또 다른 민낯이다. 반도체 머니가 쌓아 올린 집값 신화의 이면에는 “나는 여기서 계속 살 수 있을까”를 고민하는 평범한 사람들의 불안이 자리하고 있다.

경기도 전역으로 번지는 동탄 집값 과열 온기

동탄 집값 과열의 온기는 인근 지역으로 확산하고 있다. 6월 둘째 주 기준 광명시(0.44%), 성남 분당구(0.62%), 수원 영통구(0.26%), 용인 기흥구(0.21%), 구리시(0.34%), 하남시(0.29%) 등이 동반 상승했다. 평택은 2년 4개월 만에 상승세로 전환됐다. 경기도 전체 아파트값 변동률도 전주 0.09%에서 이번 주 0.12%로 확대됐다. 전문가들은 이 확산 현상을 ‘낙수효과’로 해석한다. 동탄 핵심지 집값이 급등하면서 상대적으로 저렴해진 인근 지역으로 수요가 이동하는 구조다. 광교가 포함된 수원 영통구는 동탄 대장 아파트에 밀렸던 집값이 반등하는 양상이다.

반도체 산업권과 광역 교통망을 공유하는 분당, 광교, 수원, 평택 등에서 ‘직주근접성과 신축 선호, 산업 배후 수요’가 결합하며 경기 남부 주택시장 전체의 가격 재평가가 진행되는 양상이다. 동탄 집값 과열이 단일 지역 문제가 아니라 경기 남부 전체의 부동산 지형을 바꾸고 있다는 분석이 나온다. 한 부동산 연구원은 “상승 속도가 빠른 만큼 향후 시장은 실수요 기반의 가격 회복인지, 단기 유동성에 따른 과열인지에 따라 지역별 차별화가 더 뚜렷해질 전망”이라고 말했다.

동탄 집값 과열, 공급 확대로 잡힐까

동탄 집값 과열의 해법으로 공급 확대를 거론하는 목소리가 있지만, 현실은 녹록지 않다. 화성시의 올해 신규 아파트 입주 물량은 두 개 단지 1,765세대에 불과하다. 동탄신도시금강펜테리움 6차(1,103세대)가 2월 입주를 마쳤고, 7차(662세대)가 7월 입주를 앞두고 있다. 내년에는 464세대 한 개 단지뿐이다. 전국적으로 6월 아파트 분양 물량이 전년 대비 101% 급증했다지만 동탄 공급은 이와 무관하게 제한적이다. 동탄 집값 과열을 부추기는 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 구조다.

공공분양이 돌파구가 될 수 있을지도 불확실하다. 지난달 말 동탄 인근에서 공공분양 단지(6억 원대, 84㎡ 단일 면적)가 나왔지만 특별공급 비중이 높고 물량도 수백 세대에 그쳐 시장 충격을 줄 만한 규모가 아니다. 게다가 공공분양은 시세보다 낮은 가격에 공급되기 때문에 당첨자에게만 혜택이 돌아가고 기존 시장 가격에는 영향을 거의 주지 못한다는 한계가 있다. 역사적으로도 신규 공급만으로 집값 과열을 잡은 사례는 드물다. 동탄 집값 과열이 반도체 성과급이라는 강력한 구매력을 기반으로 한 수요 집중에서 비롯된 만큼, 공급 확대는 필요조건이지 충분조건이 될 수 없다는 분석이 지배적이다.

동탄 집값 과열이 경기도 곳간에 미치는 영향

동탄 집값 과열은 역설적으로 경기도 재정에 단기적 호재가 될 수 있다. 아파트 거래가 늘고 가격이 오를수록 취득세 수입이 증가하기 때문이다. 지방세 가운데 취득세는 도세(道稅)로 경기도에 직접 귀속된다. 9억 원 초과 주택의 취득세율은 3%로, 동탄역롯데캐슬 84㎡가 22억 원에 거래된다면 취득세만 6,600만 원이 넘는다. 동탄구에서 5월 한 달에만 1,305명이 생애 최초로 집을 산 것을 감안하면 취득세 수입 증가 효과가 상당하다. 실제로 2025년 전국 지방세 수입이 120조 9,000억 원으로 역대 최대를 기록한 것도 부동산 거래 증가로 취득세가 전년 대비 1조 6,000억 원 늘어난 것이 주된 요인이었다.

그러나 이 호재가 마냥 반갑지만은 않다. 취득세는 부동산 거래가 줄면 급격히 감소하는 경기순응적 세원이다. 과거 2018년 9·13 부동산 대책 이후 거래가 얼어붙자 인천시가 취득세 감소로 2,740억 원이 부족할 것이라고 밝힌 사례가 단적인 예다. 동탄 집값 과열에 규제 카드가 꺼지는 순간 거래가 급감할 수 있고, 그렇게 되면 세수도 함께 쪼그라드는 구조다. 추미애 당선인이 인수위 출범과 함께 “세수가 넉넉하지 않다”며 재정 진단을 선언한 상황에서 동탄 집값 과열이 만들어내는 취득세 특수가 경기도 재정의 근본적인 해법이 될 수 없다는 점도 분명하다. 동탄 집값 과열이 민선 9기 경기도정의 재정 운용에 어떤 변수로 작용할지도 주목해야 할 대목이다.

정부는 지켜보는 중, 규제 카드는 ‘검토 안 해’

동탄 집값 과열을 두고 규제 당국의 시선도 쏠리고 있다. 주택법상 직전 3개월 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘으면 조정대상지역, 1.5배를 넘으면 투기과열지구 지정을 검토할 수 있다. 경기도의 3~5월 소비물가 상승률은 1.38%로 규제지역 지정을 위한 정량지표는 이미 충족한 상태다. 파이낸셜뉴스 등 부동산 업계에서는 조만간 규제지역 지정에 나설 것으로 전망하는 목소리도 나온다. 그러나 국토교통부는 “동탄 일대의 토지거래허가구역 및 규제지역 지정 여부를 검토하고 있지 않다”고 밝혔다. 다만 “집값 상승세는 문제가 있어 보이는 측면이 있어 시장 상황을 지켜보는 단계”라며 “과열 양상이 더 심화할 경우 다양한 대응 방안을 검토할 수는 있겠지만 아직 구체적으로 논의되는 것은 없다”고 했다. 동탄 집값 과열에 대한 정부의 태도는 현재로선 ‘관망’이다.

시장에서는 토지거래허가구역 지정보다 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역 지정 가능성이 먼저 거론된다. 토지거래허가구역 지정은 경기도와의 협의가 필요하고 동탄만 지정할지 화성시 전체를 대상으로 할지 등 절차적 검토가 필요하기 때문이다. 그러나 역사적으로 규제가 만병통치약이었던 것은 아니다. 2006년 노무현 정부 당시 버블세븐 지역을 투기과열지구로 지정했지만 집값은 전혀 잡히지 않았고 오히려 더 큰 폭으로 폭등했다. 규제 지역을 피한 인근 지역으로 풍선효과가 번지는 패턴도 반복됐다. 지난해 10·15 대책에서 동탄이 규제를 피한 것이 지금의 동탄 집값 과열을 낳은 것도 같은 맥락이다.

반도체 호황의 그늘, 누가 걷어낼 것인가

동탄 집값 과열은 반도체 산업 호황이라는 실물 경제의 흐름이 부동산 시장으로 직접 흘러든 결과다. SK하이닉스 1인당 성과급이 최대 수억 원에 달하는 시대, 그 돈이 동탄 아파트 시장으로 흘러드는 것을 원천 차단할 방법은 없다. 그러나 문제는 그 혜택이 고소득 반도체 임직원과 투기 수요에 집중되는 반면, 동탄의 외곽 주민과 무주택 세입자는 오히려 치솟는 전세 보증금과 내 집 마련의 꿈이 멀어지는 이중고를 겪고 있다는 점이다. 일주일에 2%씩 오르는 집값, 집도 보지 않고 계약하는 수요, 경매 낙찰가율 100% 돌파. 동탄 집값 과열의 온도계는 이미 경고 수준을 넘어서고 있다. 규제 카드를 꺼낼 타이밍을 저울질하는 정부, 그리고 경기도 부동산 정책을 새로 설계해야 하는 민선 9기 추미애 도정 앞에 동탄 집값 과열은 임기 초반 가장 뜨거운 숙제로 던져져 있다.